Nachfolgend einige Wichtige Informationen:
Mir ist es überaus wichtig, dass ich unabhängig meine Arbeiten ausführen kann. Dass heisst, es dürfen keine fremden Interessen weder meine Bauherrenberatungen, noch die Immobilienschätzungen und Immobilienexpertisen beeinflussen.
Es dürfen keine Interessen Dritter in eine Beratung oder Schätzung mit einfliessen, bzw. den Verkehrswert verändern.
Sogenannte Gefälligkeitsberatungen oder Gefälligkeitsschätzungen sind für mich absolut tabu.
Wenn man sich zu einer Beratung, zu einer Schätzung oder Expertise entschlossen hat, aus was für Gründen auch immer, möchte man logischerweise nicht monatelang auf einen Bericht oder den Verkehrswehrt seiner Immobilie warten.
Bei mir werden alle Kunden in der ersten Priorität behandelt.
Da die Bauherrenberatung, die Immobilienschätzung und die Immobilien-expertise mein Hauptgeschäft ist, muss mein Kunde nicht länger als unbedingt nötig auf die Erledigung seines Auftrages wareten.
Hier meine Termine:
1. Typ A
, Mündliche Beratungen werden bei Möglichkeiten innerhalb Tagesfrist erledigt.
Voraussetzung für eine mündliche Beratung ist die Einreichung aller notwendigen Unterlagen, eine Woche vor dem abgemachten Besprechungstermin, gemäss Unterlagen/Bedingungen der Honorarordnung.
2. Typ B, ich bin bemüht je nach Auftragslage jeden in Auftrag gegebenen
Kurz - Schätzungsbericht mit vorgegebenem Honorar innerhalb von 7 Arbeitstagen nach Auftragserteilung fertig zu stellen.
3. Typ B, ich bin bemüht je nach Auftragslage jeden in Auftrag gegebenen
Kurz - Schätzungsbericht ohne vorgegebenes Honorar innerhalb von 10 Arbeitstagen nach Auftragserteilung fertig zu stellen.
4. Typ C, ich bin bemüht je nach Auftragslage jeden
detailierten Schätzungsauftrag mit vorgegebenem Honorar innerhalb von 10 Tagen nach Auftragserteilung fertig zu stellen.
5. Typ C, ich bin bemüht, je nach Auftragslage jeden
detailierten Schätungsauftrag ohne vorgegebenem Honorar innerhalb von 14 Tagen nach Auftragserteilung fertig zu stellen.
6. Ich bin bemüht spezielle Objekte, ausserordentliche und dringende Fälle innerhalb nützlicher Frist zu erledigen.
7. Ich bin gerne bereit, während
sechs Arbeitstagen (Montag bis Samstag) während normalem Tageslicht und Wetterbedingungen die Besichtigungen vorzunehmen.
Bemerkungen:
Voraussetzung für die Einhaltung der Termine ist die Einreichung aller notwendigen Unterlagen gemäss Unterlagen/Bedingungen der Honorarordnung. Müssen fehlende Unterlagen abgewartet oder von mir beschafft werden, kann sich der Abgabetermin verschieben.
(für die vorgegebenen Honorare Bedingung)
1. Aktueller Grundbuchauszug
2. Aktueller Grundbuchplan oder Situationsplan
3. Gebäudepläne
4. Aktuelle Police der Gebäudeversicherung
5. Angaben über Nettomietzinse (sofern nicht eigengenutzt)
6. Bei Stockwerkeigentum aktueller Stand des Erneuerungsfonds
7. Zusammenstellung mit Kostenangaben von nachträglichen Investitionen oder
- Mehrausbauten.
8. Bei vorhandenen Nutzniessungs- oder Wohnrechten, Altersangaben der
--
-- Berechtigten.
9. Bei Baurechtsobjekten Baurechtvertrag und aktuelle Baurechtszinsen.
Bedingungen
1. Die vom Auftraggeber an Jürg Viert übergebenen Unterlagen und die ihm gemachten Angaben werden von Jürg Viert als richtig erachtet und nicht überprüft. Jürg Viert lehnt daher jegliche Haftung für Schäden, die wegen vom Auftraggeber abgegebener falschen Unterlagen oder unrichtigen Angaben entstehen, ab.
2. Wenn der Auftraggeber nicht der Eigentümer des Schätzungsobjektes ist, hat er die schriftliche Zustimmung des Liegenschaftseigentümers zur Besichtigung und zur Vornahme der Schätzung vorzulegen und abzugeben.
3. Jürg Viert ist nach seinem Ermessen berechtigt, die fehlenden Unterlagen zu Beschaffen (für die vorgegebenen Honorare müssen alle Unterlagen vorhanden sein, ansonsten wird die Beschaffung separat nach Aufwand verrechnet).
In diesem Zusammenhang ist Jürg Viert ausdrücklich ermächtigt, im Grundbuch und in die entsprechenden Belege Einblick zu nehmen sowie von der Gebäudeversicherung und den entsprechenden Baubehörden sachdienliche Auskünfte und Unterlagen einzuholen.
4. Jürg Viert ist berechtigt, ohne Nennung von Gründen den vorliegenden Auftrag nicht anzunehmen oder diesen jederzeit niederzulegen.
5. Die erstellten Schätzungen werden von Jürg Viert streng vertraulich behandelt und entsprechend archiviert.
6. Jürg Viert ist berechtigt, die von ihm im Rahmen von Schätzungen ermittelten Werte ohne Nennung von Kundendaten als Vergleichswerte für Statistiken, Vergleichsobjekte, usw. zu verwenden.
7. Dieser Schätzungsauftrag untersteht schweizerischem Recht. Gerichtsstand ist Zug. Soweit die Bedingungen, von denen der Unterzeichnete (Auftraggeber) zustimmend Kenntnis nimmt, nichts Abweichendes regeln, gelten die Bestimmungen von Art. 394 ff.OR.
1. Allgemeine Bestimmungen
1.1 Die vorgegebenen Honorare regeln die Leistung für die Erstellung von Schätzungen und Expertisen.
1.2 Das Honorar für die vorgegebenen Honorarsummen wird pauschal (exkl. Mehrwertsteuer und inkl. Spesen) in Rechnung gestellt.
1.3. Im Preis inbegriffen sind jeweils zwei Schätzungsexemplare.
1.4 Weitere Exemplare werden im Aufwand verrechnet.
2. Schätzungsumfang
2.1 Vorbesprechung des Schätzungsauftrages mit dem Auftraggeber.
2.2 Überprüfung des eingereichten Auftages und der eingereichten Unterlagen.
2.3 Besichtigung des Objektes zusammen mit dem Auftraggeber.
2.4 Beschaffung fehlender Unterlagen, die gemäss Auftragsformular nicht dem Auftrag beigelegt sind (für die vorgegebenen Honorare nicht im Preis inbegriffen).
2.5. Erstellen des Schätzungsauftages nach den Heute üblichen und passenden Kriterien.
2.6 Besprechung und Ablieferung der Schätzung mit dem Auftraggeber.
3. Schätzungsobjekte mit nicht festgelegten Honoraren (Landschätzungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn und Geschäftshäuser, komplexe Schätzungen, Spezialbauten, usw.)
3.1 Nach Vorbesprechung und Eingang der nötigen Unterlagen erstellt Jürg Viert eine detailierte oder pauschale Offerte je nach Wunsch des Auftraggebers.
3.2 Im Preis inbegriffen sind jeweils zwei Schätzungsexemplare.
3.3.Weitere Exemplare werden im Aufwand verrechnet.
Mündliche Beratung der Schätzungstypen A und B vor Auftragserteilung und bei Abgabe der Schätzung je eine Stunde unentgeltlich. Fortführende Beratungen werden mit Fr. 160.- pro Std. exkl. Mehrwertsteuer verrechnet.
Mündliche Beratung (Typ A)
(siehe Schätzungstypen)
Mündliche Schätzungsberatung Fr. 160.- pro Stunde exkl. Mehrwertsteuer.
Kurz- Schätzungsberichte (Typ B)
(siehe Schätzungstypen)
Stockwerkeigentum bis 2 1/2 Zimmer Fr. 1'000.--
Stockwerkeigentum bis 3 1/2 Zimmer Fr.1'200.--
Stockwerkeigentum bis 6 1/2 Zimmer Fr.1'500.--
Stockwerkeigentum grösser wie 6 1/2 Zimmer nach Absprache
Einfamilienhäuser bis 3 1/2 Zimmer Fr.1'300.--
Einfamilienhäuser bis 5 1/2 Zimmer Fr.1'600.--
Einfamilienhäuser bis 7 1/2 Zimmer Fr.1'900.--
Einfamilienhäuser grösser wie 7 1/2 Zimmer und Villen nach Absprache
Detailierter Schätzungsbericht (Typ C)
(siehe Schätzungstypen)
Stockwerkeigentum bis 2 1/2 Zimmer Fr.1'300.--
Stockwerkeigentum bis 3 1/2 Zimmer Fr.1'500.--
Stockwerkeigentum bis 6 1/2 Zimmer Fr.1'800.--
Stockwerkeigentum grösser wie 6 1/2 Zimmer nach Absprache
Einfamilienhäuser bis 3 1/2 Zimmer Fr.1'600.--
Einfamilienhäuser bis 5 1/2 Zimmer Fr.1'900.--
Einfamilienhäuser bis 7 1/2 Zimmer Fr.2'200.--
Einfamilienhäuser grösser wie 7 1/2 Zimmer und Villen nach Absprache
Besonderes
Für einen Schätzungsauftrag mit mehreren Objekten sowie für Auftraggeber, die pro Jahr mehr als 20 Schätzungen (Typ B oder C) in Auftrag geben, wird ein Mengenrabatt berücksichtigt.
Voraussetzung für die Übernahme eines Schätzungsauftrages ist die Unterzeichnung des Auftragformulares.
In meinem Angebot mit verschiedenen Ausführungen von Schätzungen möchte ich mich den Bedürfnissen meiner Kunden anpassen. Das heisst, ich biete Ihnen nicht nur eine Ausführungsart an, sondern Sie können bei mir zwischen drei verschiedenen Typen auswählen. Die drei verschiedenen Typen unterscheiden sich nicht in den Berechnungsmodulen, sondern nur in der Intensität der nötigen Lage- und Gebäudebeschriebe.
Typ A
Mündliche Beratung mit einer schriftlichen Bestätigung des Verkehrswertes.
Beim Typ A sind für die Schätzung genau die gleichen Unterlagen und Bedingungen nötig wie sie in der Honorarordnung aufgeführt, bzw. verlangt werden. Die benötigten Unterlagen sind mir vor dem Berechnungstermin zu zuschicken. Verrechnet wird der Typ A im Stundenansatz nach Aufwand. Der Honoraransatz ist in der Honorarordnung ersichtlich.
Bemerkung: Dieser Typ von Schätzung kann hauptsächlich zur kurzen Information über den Wert einer Liegenschaft, an der man eventuell interessiert ist zu kaufen, dienen. Für eine Finanzierung oder eine Kauf- oder Verkaufs- verhandlung ist er nicht optimal.
Typ B
Schriftliche Verkehrswertschätzung mit den passenden und nötigen Berechnungsarten, schlichter Lage- und Gebäudebeschrieb, nötige Fotos.
Beim Typ B sind die gemäss Honorarordnung aufgeführten Unterlagen und Bedingungen nötig. Verrechnet wird der Typ B gemäss Honorarordnung.
Bemerkung: Dieser Typ von Schätzung wird am Meisten verlangt. Er deckt alle benötigten Angaben zum Verkehrswert einer Liegenschaft ab. Für eine Finanzierung oder eine Kauf- oder Verkaufsverhandlung ist er ideal.
Typ C
Schriftliche Verkehrswertschätzung mit den passenden und nötigen Berechnungsarten, ausführlicher Lage- und Gebäudebeschrieb, ausführliche Fotodokumentation.
Beim Typ C sind die gemäss Honorarordnung aufgeführten Unterlagen und Bedingungen nötig. Verrechnet wird der Typ C gemäss Honorarordnung.
Bemerkung: Dieser Typ von Schätzung wird dann verlangt, wenn die Schätzung gleichzeitig auch als Verkaufsdokumentation benötigt wird. Die Ausführung ist entsprechend aufwendig. Für eine Finanzierung oder eine Kauf- oder Verkaufsverhandlung ist er optimal.
Spezielle Schätzungen, Expertisen oder Berichte:
Gemäss Anfrage.
Bei der Schätzung jedes Objektes spielt der Stichtag, die Nachhaltigkeit und somit die Sicherheit für den Kunden die Hauptrolle. Markttendenzen, Lagebeeinflussungen, Lageveränderungen, usw. fliessen in meine Arbeiten immer mit ein.
Ausser die dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellten Liegenschaften, werden von mir mehr oder weniger sämtliche Objekte bearbeitet.
Verschiedene Themen der Immobilienschätzungen:
- Baulandschätzungen
- Baulandschätzungen in der Landwirtschaftszone (ohne BGBB) (*)
- Baukreditschätzungen
- Wohnbauten (Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, usw.)
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbebauten (Büros, Kleingewerbebauten, Industriebauten, Restaurante, Hotels, Garagenbetriebe, usw.)
- Baurechtsschätzungen
- Komplexe Fabrik- und Industrieanlagen
- Kliniken
- Pensionskassenportfeuilles von mehreren Bauten
- Öffentliche Bauten
- Klosteranlangen
- Mehr- und Minderwertschätzungen im Zusammenhang mit der
- Veränderung einer Lage
- Wohn- und Nutzniessungsrechtberechnung
- Und vieles mehr.
056 462 51 11) oder anderen Spezialisten geschätzt.
Bei der Beurteilung jedes Objektes spielt die Nachhaltigkeit und somit auch der Stichtag, an dem die Beratung stattgefunden hat, für den Kunden die Hauptrolle. Verrechnet wird die Bauherrenberatung im Stundenansatz gemäss Honorarordnung oder gemäss spezieller Vereinbarung.
Verschiedene Themen:
- Bauherrenberatung im Zusammenhang mit Um- und Neubauten.
- Beratung bei Bauschäden
- Szenarien (Projekte für den Landwert oder die Überbauungsmöglichkeiten
- einer Baulandparzelle).
- Kontrolle, Überwachung und Erstellen von Mietzinsen.
- Festlegung von Baurechtszinsen.
- Mithilfe bei der Loslösung von Teillandflächen vom BGBB (bäuerliches
- Bodenrecht).
- usw.
Nur schon aus der Tatsache, dass bekannt ist, dass das Bauvorhaben unabhängig und neutral überwacht wird, lässt ein anderes, für den Bauherren positiveres Verhalten in Bezug auf die Offerteingaben und Bauabrechnungen, entstehen.
- Kontrolle, Überwachung und Erstellung von Kostenvoranschlägen für Um-
- und Neubauten.
- Unterstützung in Finanzierungsfragen, auch zusammen mit den Kunden bei
- Finanzinstituten.
- Unterstützung während der Bauphase im Zusammenhang mit den Baukosten
- und der Bauqualität.
Substanzwert
Der Realwert entspricht der Summe aus dem Gebäudezeitwert, den Baunebenkosten, den Umgebungskosten und dem Landwert.
Ertragswert
Der Ertragswert wird aus dem Mietwert und aus dem Kapitalisierungssatz ermittlet. Der Ertragswert entspricht damit dem kaptalisierten Mietwert zu einem Satz, in dem Anlage- und Bewirtschaftungskosten mit einbezogen sind. Somit sind die Elemente Mietwert und Kapitalisierungssatz festzusetzen. Ertragswerte werden vorallem bei Renditen- Objekten errechnet (z.B. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbegebäude etc).
Mietwert
Der Mietwert entspricht dem Netto-Jahresmietzins für Bauten und bauliche Anlangen, der nach Bewertungszweck und rechtlichen Verhältnissen als nachhaltig erzielbar angenommen werden kann.
Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist der Wert, der zum Zeitpunkt der Schätzung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr in der betreffenden Gegend erzielt wird, bzw erzielt werden kann, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse. Er wird meistens aus dem Real- und Ertragswert ermittelt.
Gebäudeneuwert
Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen (gleiche Bausubstanz, gleicher Ausbau) Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich wäre.
Wertminderung
Technische Altersentwertung
Bei der Wertminderung eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um die wertmässige Einbusse, welche beim Neuwert seit der Erstellung infolge Alter, Abnützung und anderen Gründen eingetreten ist.
Wirtschaftliche Altersentwertung
Darunter ist diejenige Altersentwertung zu verstehen, die infolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, bei den Baustoffen, im Komfort und durch neue Herstellungsmethoden eingetreten ist, die den Zietwert eines Gebäudes zusätzlich mindert.
Als wertmindernde Faktoren gelten u.a:
- Den zeitgemässen Bedürfnissen nicht mehr entsprechende oder
- unwirtschaftliche Architektur (Grundrissgestaltung, zu kleine Räume,
- Geschosshöhe, Raumtiefe, Konstruktion usw.)
- Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
- Arbeitsräume; andere, die Nutzung oder Restlebensdauer beeinflussende
- Umstände.
- Die wirtschaftliche Entwertung ist bei der Bemessung des Zeitwertes zu
- berücksichtigen.
Gebäudezeitwert
Der Gebäudezeitwert entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Gebäudewert.
Umgebungskosten
Die Umgebungskosten bestehen aus Terrain- und Gartengestaltung, Stützmauern, Werkleitungen usw.
Baunebenkosten
In den Baunebenkosten sind Bauzinsen, Vervielfältigungen, Bewilligungen, Gebühren, Versicherungen usw. enthalten.
Landwert
Absoluter Landwert
Der absolute Landwert (Bodenwert) richtet sich nach den Landwerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Er wird ermittelt durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder durch Preisvergleiche.
Relativer Landwert
Der relative Landwert steht in Verhältnis zum Wert einer bestehenden oder geplanten baulichen Nutzung. Er ist abhängig von der Lageklasse eines Grundstückes.
Lageklasse
Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Bauten und dem Wert des Bodens in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht, welches erlaubt, den Landwert in Relation zum Gesamtwert oder zum Wert der Bauten zu berechnen. Die Gesetzmässigkeiten in der Relation zum Landwert und Wert der Bauten sind schon lange bekannt. So ist in der Regel an guten Standorten der Anteil des Landwertes am Gesamteigentum höher als an schlechten Lagen. Teure Bauten stehen meistens an prominenten Standorten.
Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige Verhältniszahl in Prozent, mit welcher aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird. Die Höhe des Kapitalisierungssatzes richtet sich nach den Kapitalkosten (Hypotheken) und den Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Risiko, Abschreibung, Amortisation).
Anrechenbare Geschossflächen (aGF)
Als anrechenbare Geschossfläche gilt die Summe sämtlicher Flächen des Erdgeschosses und der darüber liegenden Geschosse, einschliesslich der Treppenhäuser und Laubengänge, soweit sie der Erschliessung dienen (ohne Fluchttreppen). Eingeschlossen sind auch die Querschnitte von innen liegenden Mauern und Wänden, nicht aber von Aussenmauern. Flächen von Räumen unterhalb des Erdgeschosses zählen zur anrechnenbaren Geschossfläche, soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken dienen können.
Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Für die Berechnung der beiden Parameter wird auf die kantonalen und kommunalen Gesetze verwiesen.
Freiflächenziffer
Die Freiflächenziffer (FZ) bestimmt das Verhältnis der offenen Flächen für Spiel- und Ruheplätze, Parks und Gärten zu der von Gebäuden inkl. oberirdischen Parkierungsflächen beanspruchten Grundstücksfläche. Für die Berechnung der beiden Parameter wird auf die kantonalen und kommunalen Gesetze verwiesen.
Baumassenziffer
Die Baumassenziffer (BZ) bestimmt das Verhältnis des effektiven oberirdischen Bauvolumens zur anrechenbaren Landfläche. Für die Berechnung der beiden Parameter wird auf die kantonalen und kommunalen Gesetze verwiesen.
Barwert
Der Barwert entspricht seiner Art nach dem Ertragswert. Er stützt sich auf dem tatsächlichen oder geschätzten Mietertrag ab. Die Kapitalisierung erfolgt nicht auf ewige Zeit, wie in der normalen Ertragswertberechnung, sondern auf die zeitlich limitierte Gebrauchsdauer der zu bewertenden Imobilie.
Konsumtiver Nutzen,
aus "Wert und Zins bei Immobilien" Kaspar Fierz:
Der konsumtive Nutzen, den ein Einfamilienhaus oder eine Stockwerk-eigentumswohnung seinem Eigentümer spendet, liegt in etwa 0% bis 50% höher als der aus Drittvermietung erzielbaare jährliche Mietertrag. Die untere Zahl gilt für wohnungsnahe Einfamilienhäuser wie Reiheneinfamilienhäuser, die obere Zahl ist für freistehenden Häuser und Villen einzusetzen. Da die Zuschläge nicht einer gewissen Willkür entbehren, ist der konsumtive Nutzwert ein weniger verlässlicher Wert als der Ertragswert von Immobilien, die kommerziell genutzt werden. Als Zweitwert zur Kontrolle des hier wichtigeren Substanzwertes ist er indessen durchaus geeignet.
Zeitpräferenz,
aus "Wert und Zins bei Immobilien" Kaspar Fierz:
Die Zeitpräferenzrate bildet die volkswirtschaftliche Grundlage der Zinstheorie. Im Gegensatz zum Zinssatz, der zwar auf ihr basiert, im übrigen aber eine monetäre, vom Sparverhalten der Bevölkerung, der Konjunktur Lage und vom Verhalten der Nationalbank abhängige Grösse darstellt, handelt es sich bei der Zeitpräferenzrate um reale Grösse. Während also das Zinsniveau mit der Inflationsrate immer diesselbe. Sie dürfte in der Schweiz bei 3.00% bis 3.50% liegen.
DCF - Methode
Die Discounted Cash Flow-Methode (DCF) liegt in der Bewertung der zukünftigen Nettoeinnahmen des Objektes, auch als Betriebsergebnis oder Netto-Cash Flow bezeichnet. Über einen Zeitraum von 5-10 Jahren (üblich sind 10 Jahre), in begründeten Fällen sogar über einen längeren Zeitraum, wird in Jahresschritten prognostiziert und gerechnet. Für die restliche Nutzungszeit wird ein Rest- oder Marktwert (Residualwert) ermittelt.
Stichtag
Jede Immobilienschätzung oder Immobilienexpertise ist eine Momentaufnahme am Stichtag. Die errechneten Werte könne in kurzer Zeit wesentliche Änderungen erfahren. Grundsätzlich gilt eine Immobilienschätzung oder Immobilienexpertise für den bestimmten Stichtag für eine begrenzte Gültikeitsdauer. Als Stichtag für eine Immobilienschätzung oder Immobilien- expertise gilt üblicherweise der Tag der Besichtigung. Je nach Auftrag kann eine Schätzung auch für einen zurückliegenden Stichtages kann festgestellt werden, in seltenen Fällen für zukünftigen Verhältnisse. Anhand des Stichtages kann festgestellt werden, welche wertbestimmenden Verhältinisse in der Schätzung berücksichtigt sind (Zustand, Indexzahlen, Hypothekarzinssatz, Baurechtliche Angaben, Wirtschaftliches Umfeld, Infrastrukturelles Umfeld, Gesetzliche Regelungen.
Liebhaberwert
In der Bewertung nicht berücksichtigt sind allfällige Liebhaberangebote wie auch rein spekulative Überlegungen. Der Liebhaberwert lässt sich durch keine Formel ermitteln, sondern wird weitgehend von der persönlichen Interessenlage des Käufers am Objekt wie auch der zukünftigen Zweckbestimmung der Liegenschaft beeinflusst.
Erneuerungsfond
Das Kapital des Erneuerungsfonds ist im Eigentum der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft. Es ist zu empfehlen, im Verkehrswertgutachten den anteilsmässigen Fondsbetrag zu erwähnen. Je nach Höhe des Fondsbetrages kann sich dieser auf den Verkehrswert auswirken. Reicht dieser nur für den normalen Unterhalt, bleibt er unberücksichtigt. Lässt der Stand des Erneuerungsfonds jedoch erkennen, dass wesentliche Renovationsarbeiten mit ihm ausgeführt werden können, ist eine Berücksichtigung im Verkehrswert erforderlich.
Auftragsformulierung
Damit Missverständnisse in der Ausführung einer Immobilienschätzung oder Expertise ausgeschlossen werden, wird vor Beginn des Auftrages zusammen mit dem Auftraggeber der genaue Wortlaut des Auftrages ausgesprochen.